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Häuser | Immobilien | Grundstücke | Wohnungen - Privat verkaufen - Informationen & Tipps:
 
 


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Privater Verkauf einer Immobilie/Haus/Grundstück/Wohnung

Vor dem privaten Verkauf einer Immobilie, einer Wohnung, eines Hauses oder auch nur eines unbebauten Grundstückes empfiehlt es sich für den Verkäufer, zunächst den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Die aktuellen Grundstückspreise des Ortes oder Ortsteiles, in dem das Grundstück oder die Immobilie liegt, können bei der Stadtverwaltung erfragt werden.

Halten Sie immer alle Unterlagen bereit, dazu gehören:
- Grundbuchauszug
- Bauplan / Grundrissplan
- Belege über Renovierungen und Instandsetzungen
- Gebäudeversicherungen
- Jahreskostenplanung des Objekts (Steuern, Abgaben, Versicherungen)
- Energieausweis bzw. Energiepass
- Exposé des Objekts (Objekt- und Lagebeschreibung, Bilder des Objekts)


Immobilienwert

Den Immobilienwert oder Verkehrswert eines Gebäudes zu bestimmen, hängt dagegen von vielen Faktoren ab.

Nicht nur das Alter, Grösse, Ausstattung und Lage der Immobilie wirken sich auf den Verkehrswert aus: Auch der Zustand der Heizungsanlage, durchgeführte Massnahmen zur Wärmedämmung und die künftigen Energiekosten beeinflussen den Kaufpreis. Wegen der zunehmenden Überalterung der Bevölkerung gewinnen auch behindertengerechte Ausstattung, barrierefreier Zugang sowie eine gute Anbindung an Bus und Bahn für die Bestimmung des Kaufpreises an Bedeutung.

Auch ist ein Fertighaus wesentlich günstiger zu bekommen als ein massiv gemauertes Haus. Im Trend liegen Niedrigenergie- oder Passivhäuser, die wegen ihrer äusserst günstigen Energiebilanz zunehmend Liebhaber finden. Fehlt ein Keller, mindert dies die Attraktivität der Immobilie stark.

Nichts beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie so sehr wie die Lage. Bei einem Einfamilienhaus im Grünen zehren die Kosten für einen notwendigen Zweitwagen sowie zusätzliche Benzinkosten schnell die vermeintliche Ersparnis beim Kaufpreis auf.

Gutachter ermitteln zuverlässig den angemessenen Verkehrswert von Gebäuden

Wer auf Nummer Sicher gehen will, kann einen Gutachter der jeweiligen Gemeinde oder einen privaten Sachverständigen mit der Bestimmung des Verkehrswertes beauftragen. Dieser sieht sich das Gebäude und deren Zustand genau an und berechnet den Verkehrswert genauestens anhand vielfältiger Kriterien. Ein derartiges Gutachten kostet, je nach Aufwand und Grösse des Objektes, mehrere Hundert Euro. Die Kosten können jedoch durch die Erzielung eines höheren Kaufpreises wieder wett gemacht werden. Über das Hausbau- und Handwerkerverzeichnis "Gewerke.info" finden Sie Gutachter und Sachverständige.

Gekauft "wie gesehen"

Stellt der Gutachter gravierende Mängel am Gebäude fest, zum Beispiel eindringende Feuchtigkeit im Keller, eine veraltete Heizungsanlage oder Schimmelbildung aufgrund fehlerhaft eingebrachter Dämmung, mindert dies den Verkehrswert erheblich. Der Verkäufer darf diese ihm nun bekannt gewordenen Mängel gegenüber dem Käufer auch nicht verschweigen, er muss den Käufer auf die Mängel besonders hinweisen. Verschweigt er die Mängel, handelt er arglistig, und der Käufer ist zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt oder kann Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Lediglich versteckte, also auch für den Verkäufer nicht sichtbare Mängel, die nach Abschluss des Kaufvertrages zufällig ans Licht kommen, müssen vom Käufer hingenommen werden und berechtigen nicht zur Rückabwicklung vom Vertrag. Der Käufer kauft das Haus "wie gesehen". Hat diese der Käufer bei der Besichtigung der Immobilie schlicht übersehen, ist der Verkäufer dafür nicht zur Verantwortung zu ziehen.

Grundstückskaufverträge nur beim Notar

Privat unterzeichnete Kaufverträge über Immobilien entfalten keinerlei Wirkung: Grundstückskaufverträge müssen von einem Notar beurkundet werden, um rechtsgültig zu werden. Dieser klärt die Kaufvertragsparteien genau über ihre Rechte und Pflichten auf, überwacht die Voraussetzungen für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass der Verkäufer seinen Kaufpreis erhält und der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

In der Regel werden Immobilien nicht frei von Belastungen verkauft. Oft hat der Verkäufer ein Darlehen zur Finanzierung oder Renovierung aufgenommen, welches als Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch abgesichert wurde. Die Löschung solcher Rechte muss vor Kaufpreiszahlung sichergestellt sein. In der Regel werden noch bestehende Kredite zunächst mit dem Kaufpreis getilgt, bevor der Verkäufer Zahlungen vom Käufer erhält.

Zusätzlich können noch Baulasten bei der Stadt oder Gemeinde verzeichnet sein. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die Genehmigung des Nachbarn, dass die Bebauung einer Garage auf der gemeinsamen Grenze erlaubt ist. Eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis gibt hier Aufschluss.

Energieausweis

Seit dem 1. Januar 2009 muss der Verkäufer eines Gebäudes bei der Veräußerung desselben einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis gibt Auskunft über die vorgenommenen Wärmedämmmaßnahmen, den Zustand der Heizungsanlage sowie über den bisherigen Energieverbrauch. Es finden sich ferner Empfehlungen für konkrete Modernisierungsmaßnahmen im Energieausweis. Legt der Verkäufer den Energieausweis nicht vor, droht ihm ein Bußgeld in nicht unbeträchtlicher Höhe, der Abschluss des Kaufvertrages ist jedoch dennoch möglich, wenn der Käufer darauf verzichtet. Über das Hausbau- und Handwerkerverzeichnis "Gewerke.info" finden Sie weitere Energiepass-Informationsseiten und Energiepass-Aussteller.

Seit dem 1.10.2009 müssen Veränderungen an der Gebäudehülle so durchgeführt werden, dass durch diese bestimmte Grenzwerte beim Energieverbrauch nicht überschritten werden. Durch eine effektiv angebrachte Außendämmung können Heizkosten um bis zu 50 Prozent gesenkt werden. Ferner sind oberste begehbare Geschossdecken, wie ein Dachboden, bis Ende 2011 mit einer Wärmedämmung auszustatten. Die damit einhergehende Heizkostenersparnis kann bis zu 22 Prozent ausmachen. Auch empfiehlt sich die Dämmung der Kellerdecke von unten. Hier liegt die Energiekostenersparnis bei bis zu 10 Prozent. Kalte Füße gehören der Vergangenheit an und das Wohlbefinden steigt spürbar.

Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten, die nur mit Nachtspeicherheizungen beheizt werden, müssen ab 2020 stufenweise außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind lediglich Mehr-Parteien-Häuser, die die Regelungen der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllen oder bei denen die Kosten trotz staatlicher Zuschüsse nicht innerhalb von 10 Jahren eingespart werden können.

Rechte anderer am Grundstück

Andere Rechte, wie Wegerechte, die einem Nachbarn zum Erreichen seines Grundstückes eingeräumt wurden oder Leitungsrechte, die die Versorgungsträger ermächtigen, im Fall von Reparatur- oder Wartungsarbeiten an Strom-, Wasser oder Gasleitungen das Grundstück betreten zu dürfen, können nicht ohne Einwilligung des Berechtigten, also des Versorgungsunternehmens oder des Nachbarn, gelöscht und müssen vom Käufer übernommen werden.

Kaufpreisfinanzierung

Der Käufer seinerseits benötigt ebenfalls in der Regel ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Hausbanken und Banken am Ort, wie Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken, zahlen die Darlehenssumme oftmals bereits aus, wenn für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsumschreibung. Ist der Kaufpreis gezahlt, stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung unter gleichzeitiger Löschung der Auflassungsvormerkung. Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer erfolgt gleichzeitig die Löschung der Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist somit ein Platzhalter für den Käufer. So ist sichergestellt, dass der Verkäufer den Grundbesitz nicht unbemerkt anderweitig verkaufen kann. Er kann das Grundstück zwar trotzdem an eine andere Person verkaufen, diese Person kann sich jedoch nicht darauf berufen, von dem anderen Kaufvertrag nichts gewusst zu haben. Steht im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, sollte sich der neue Käufer vor der Kaufpreiszahlung die Löschungsbewilligung desjenigen zeigen lassen, für den die Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Andernfalls kann der Berechtigte jederzeit Ansprüche, zum Beispiel auf Rückzahlung seines Kaufpreises, an den Käufer stellen.
Tipp für den Käufer: kostenloser Vergleich der Immobilienfinanzierung und Baufinanzierung

Notarielle Beurkundungspflicht für Grundstückskaufverträge

Sämtliche Anträge und Urkunden, die beim Grundbuchamt eingereicht werden und im Grundbuch Wirkung entfalten sollen, müssen von einem Notar beurkundet worden sein. Auch hier reichen privatschriftliche Erklärungen oder einfache Kopien nicht aus. Grundbuchämter sind besondere Abteilungen der jeweiligen Amtsgerichte oder - überwiegend im süddeutschen und rheinischen Raum sowie in Hamburg - Abteilungen der Gemeindeverwaltungen.

Das Grundbuchamt legt für jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt an. Dieses wird neben dem Grundbuch in Papierform auch elektronisch geführt und kann über das Internet von besonders Berechtigten, wie Notaren und Banken, eingesehen werden.

Grunderwerbsteuer

Vater Staat verdient beim Verkauf von Grundeigentum fast immer mit. Befreit von der Grunderwerbsteuer sind lediglich Grundstücksgeschäfte durch Miterben, den Ehegatten des Verkäufers, Verwandte in gerader Linie sowie deren Ehegatten und Stiefkinder und deren Ehegatten. Außerdem sind Grundstücksgeschäfte mit einem Kaufpreis von bis zu 2.500 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Käufer gezahlt, der Verkäufer kann die Grunderwerbsteuer jedoch im Vertrag übernehmen. Werden Einbaumöbel, zum Beispiel eine Küche, mitverkauft, empfiehlt es sich, den Kaufpreis dafür gesondert im Kaufvertrag auszuweisen, da über diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Die seit dem 1. September 2006 gültige Grunderwerbsteuer beträgt in der Regel 3,5 Prozent vom Kaufpreis, kann jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch sein. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann das Finanzamt auch den Käufer zur Zahlung auffordern. Nach Begleichung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des Eigentums im Grundbuch nicht vollzogen wird.

Werbung für das Verkaufsobjekt

Sie sollten sich nun daran machen für Ihr Verkaufsobiekt zu werben.
Für die erste Mundpropaganda im Umfeld reicht ein Verkaufsschild am Objekt. (zu Verkaufen, Telefonnummer)
Eine größere Reichweite haben die Printmedien / Zeitungen / Zeitschriften. Für Ihr Immobilieninserat sollten Sie vorerst die Auflagenstärkste Zeitung aus Ihrer Region wählen.
Da in der Immobilienanzeige jeder Buchstabe Geld verschlingt, können Sie in dem Inserat die einschlägigen Abkürzungen verwenden um Geld zu sparen:

EFH = Einfamilienhaus
2-FH = Zweifamilienhaus
MFH = Mehrfamilienhaus
DHH = Doppelhaushälfte
RH = Reihenhaus
REH = Reiheneckhaus
RMH = Reihenmittelhaus
AB = Altbau
Bj. = Baujahr
App. = Appartement
ETW = Etagenwohnung
3 ZW = 3 Zimmer Wohnung
4 ZW = 4 Zimmer Wohnung
5 ZW = 5 Zimmer Wohnung usw.
KG = Kellergeschoss
EG = Erdgeschoss
1OG = erstes Obergeschoss
2OG = zweites Obergeschoss usw.
DGW = Dachgeschosswohnung
DG = Dachgeschoss
ELW = Einliegerwohnung
freist. = freistehend (kein Reihenhaus)
Carp. = Carport
Blk. = Balkon
DT = Dachterrasse
EBK = Einbauküche
Abl. = Ablöse
Abst. = Abstand
ZH = Zentralheizung
GZH = Gaszentralheizung
FBH = Fussbodenheizung
Etag.HZ = Etagenheizung
Hzg = Heizung
Wfl = Wohnfläche
Grdst. = Grundstück
NK = Nebenkosten
VB = Verhandlungsbasis
KP = Kaufpreis
KM = Kaltmiete
WM = Warmmiete

Auch sollten Sie eine Objekt-Exposé erstellen oder erstellen lassen. In dieser beschreiben Sie das Objekt und das Objekt-Umfeld, heben Sie den Mehrwert Ihrer Immobilie hervor wie z.B. Garten, Carport und Renovierungen. Unterlegen Sie die Beschreibung mit Bilder (z.B. Haus aussen und innen, Garten) Auch die Lage des Objekts, also das gesamte Umfeld, kann einen Mehrwert bedeuten wenn Schulen, Kindergärten oder der Einkaufsmarkt nicht weit entfernt sind. Dies sollte unbedingt in der Lagebeschreibung erwähnt werden.

Privat inserieren können Sie z.B. auf der (anzeige) ImmobilienScout24 Homepage , einer der größten Immobilien-Portale im Internet. Hier ist Ihre Immobilen-Anzeige gut aufgehoben und wird von sehr vielen Interessenten gesehen.

Viele Interessenten suchen im Internet nach der Wunschimmobilie da man diese meist schon über Bilder begutachten kann.

Privater Verkauf eines unbebauten Grundstücks

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks sollte der Käufer vorher prüfen, ob das Grundstück zu Bebauungszwecken geeignet ist, also ein Bebauungsplan existiert, und keine Altlasten vorhanden sind. Befand sich in früheren Zeiten eine Mülldeponie, eine Industrieanlage, zum Beispiel eine Ziegelei, oder eine Tankstelle auf dem Grundstück, ist Vorsicht geboten. Die Entsorgung von Sondermüll ist kostspielig, in einigen Fällen kann eine Bebauung behördlicherseits auch ausgeschlossen sein. Besteht der Verdacht einer Schadstoffbelastung, empfiehlt sich vor Abschluss des Kaufvertrages die Einholung eines geologischen Gutachtens. Der Rücktritt vom Vertrag oder die Geltendmachung von Schadensersatz ist nur dann möglich, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer von der Kontaminierung wusste. Wurde im Kaufvertrag eine Bebauungsmöglichkeit nicht zugesichert, besteht seitens des Käufers ebenfalls keine Rücktrittsmöglichkeit. Hier empfiehlt sich vorher eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt der Gemeinde. Dort erfährt man auch Einzelheiten über die Beschränkungen bei der Bebauung, zum Beispiel ob eine Regenwasserkanalisation oder ein Regenwasserauffangbecken vorgeschrieben ist.

Auch kann mancherorts Fliesssand oder ein hoher Grundwasserstand die Bebauung ganz oder teilweise unmöglich machen. Der Bau eines Kellers ist dann mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Auf einem mit Schadstoffen kontaminierten Gelände darf nur Rasen gesät oder Zierpflanzen gepflanzt werden, das Anbauen von Obst oder Gemüse ist untersagt und auch nicht empfehlenswert.

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