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Privater Verkauf einer
Immobilie/Haus/Grundstück/Wohnung
Vor dem privaten Verkauf einer Immobilie, einer Wohnung, eines Hauses oder auch nur
eines unbebauten Grundstückes empfiehlt es sich für
den Verkäufer, zunächst den Verkehrswert der
Immobilie festzustellen. Die aktuellen Grundstückspreise des
Ortes oder Ortsteiles, in dem das Grundstück oder die
Immobilie liegt, können bei der Stadtverwaltung erfragt
werden.
Halten Sie immer alle Unterlagen bereit, dazu gehören:
- Grundbuchauszug
- Bauplan / Grundrissplan
- Belege über Renovierungen und Instandsetzungen
- Gebäudeversicherungen
- Jahreskostenplanung des Objekts (Steuern, Abgaben, Versicherungen)
- Energieausweis bzw. Energiepass
- Exposé des Objekts (Objekt- und Lagebeschreibung, Bilder
des Objekts)
Immobilienwert
Den Immobilienwert oder Verkehrswert eines Gebäudes zu
bestimmen, hängt dagegen von vielen Faktoren ab.
Nicht nur das Alter, Grösse, Ausstattung und Lage der
Immobilie wirken sich auf den Verkehrswert aus: Auch der Zustand der
Heizungsanlage, durchgeführte Massnahmen zur
Wärmedämmung und die künftigen Energiekosten
beeinflussen den Kaufpreis. Wegen der zunehmenden Überalterung
der Bevölkerung gewinnen auch behindertengerechte Ausstattung,
barrierefreier Zugang sowie eine gute Anbindung an Bus und Bahn
für die Bestimmung des Kaufpreises an Bedeutung.
Auch ist ein Fertighaus wesentlich günstiger zu
bekommen als ein massiv gemauertes Haus. Im Trend liegen
Niedrigenergie- oder Passivhäuser, die wegen ihrer
äusserst günstigen Energiebilanz zunehmend Liebhaber
finden. Fehlt ein Keller, mindert dies die Attraktivität der
Immobilie stark.
Nichts beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie so sehr wie die
Lage. Bei einem Einfamilienhaus im Grünen zehren die Kosten
für einen notwendigen Zweitwagen sowie zusätzliche
Benzinkosten schnell die vermeintliche Ersparnis beim Kaufpreis auf.
Gutachter ermitteln zuverlässig den
angemessenen Verkehrswert
von Gebäuden
Wer auf Nummer Sicher gehen will, kann einen Gutachter der jeweiligen
Gemeinde oder einen privaten Sachverständigen mit der
Bestimmung des Verkehrswertes beauftragen. Dieser sieht sich das
Gebäude und deren Zustand genau an und berechnet den
Verkehrswert genauestens anhand vielfältiger Kriterien. Ein
derartiges Gutachten kostet, je nach Aufwand und Grösse des
Objektes, mehrere Hundert Euro. Die Kosten können jedoch durch
die Erzielung eines höheren Kaufpreises wieder wett gemacht
werden.
Gekauft "wie gesehen"
Stellt der Gutachter gravierende Mängel am Gebäude
fest, zum Beispiel eindringende Feuchtigkeit im Keller, eine veraltete
Heizungsanlage oder Schimmelbildung aufgrund fehlerhaft eingebrachter
Dämmung, mindert dies den Verkehrswert erheblich. Der
Verkäufer darf diese ihm nun bekannt gewordenen
Mängel gegenüber dem Käufer auch nicht
verschweigen, er muss den Käufer auf die Mängel
besonders hinweisen. Verschweigt er die Mängel, handelt er
arglistig, und der Käufer ist zum Rücktritt vom
Vertrag berechtigt oder kann Schadensersatz vom Verkäufer
verlangen. Lediglich versteckte, also auch für den
Verkäufer nicht sichtbare Mängel, die nach Abschluss
des Kaufvertrages zufällig ans Licht kommen, müssen
vom Käufer hingenommen werden und berechtigen nicht zur
Rückabwicklung vom Vertrag. Der Käufer kauft das Haus
"wie gesehen". Hat diese der Käufer bei der Besichtigung der
Immobilie schlicht übersehen, ist der Verkäufer
dafür nicht zur Verantwortung zu ziehen.
Grundstückskaufverträge nur
beim Notar
Privat unterzeichnete Kaufverträge über Immobilien
entfalten keinerlei Wirkung: Grundstückskaufverträge
müssen von einem Notar beurkundet werden, um
rechtsgültig zu werden. Dieser klärt die
Kaufvertragsparteien genau über ihre Rechte und Pflichten auf,
überwacht die Voraussetzungen für den Eintritt der
Kaufpreisfälligkeit und sorgt dafür, dass der
Verkäufer seinen Kaufpreis erhält und der
Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.
In der Regel werden Immobilien nicht frei von Belastungen verkauft. Oft
hat der Verkäufer ein Darlehen zur Finanzierung oder
Renovierung aufgenommen, welches als Grundschuld oder Hypothek im
Grundbuch abgesichert wurde. Die Löschung solcher Rechte muss
vor Kaufpreiszahlung sichergestellt sein. In der Regel werden noch
bestehende Kredite zunächst mit dem Kaufpreis getilgt, bevor
der Verkäufer Zahlungen vom Käufer erhält.
Zusätzlich können noch Baulasten bei der Stadt oder
Gemeinde verzeichnet sein. Dabei handelt es sich zum Beispiel um die
Genehmigung des Nachbarn, dass die Bebauung einer Garage auf der
gemeinsamen Grenze erlaubt ist. Eine Einsicht in das
Baulastenverzeichnis gibt hier Aufschluss.
Energieausweis
Seit dem 1. Januar 2009 muss der Verkäufer eines
Gebäudes bei der Veräußerung desselben
einen Energieausweis vorlegen. Der Energieausweis gibt Auskunft
über die vorgenommenen
Wärmedämmmaßnahmen, den Zustand der
Heizungsanlage sowie über den bisherigen Energieverbrauch. Es
finden sich ferner Empfehlungen für konkrete
Modernisierungsmaßnahmen im Energieausweis. Legt der
Verkäufer den Energieausweis nicht vor, droht ihm ein
Bußgeld in nicht unbeträchtlicher Höhe, der
Abschluss des Kaufvertrages ist jedoch dennoch möglich, wenn
der Käufer darauf verzichtet.
Seit dem 1.10.2009 müssen Veränderungen an der
Gebäudehülle so durchgeführt werden, dass
durch diese bestimmte Grenzwerte beim Energieverbrauch nicht
überschritten werden. Durch eine effektiv angebrachte
Außendämmung können Heizkosten um bis zu 50
Prozent gesenkt werden. Ferner sind oberste begehbare Geschossdecken,
wie ein Dachboden, bis Ende 2011 mit einer
Wärmedämmung auszustatten. Die damit einhergehende
Heizkostenersparnis kann bis zu 22 Prozent ausmachen. Auch empfiehlt
sich die Dämmung der Kellerdecke von unten. Hier liegt die
Energiekostenersparnis bei bis zu 10 Prozent. Kalte
Füße gehören der Vergangenheit an und das
Wohlbefinden steigt spürbar.
Gebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten, die nur mit
Nachtspeicherheizungen beheizt werden, müssen ab 2020
stufenweise außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind
lediglich Mehr-Parteien-Häuser, die die Regelungen der
Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllen oder bei denen
die Kosten trotz staatlicher Zuschüsse nicht innerhalb von 10
Jahren eingespart werden können.
Rechte anderer am Grundstück
Andere Rechte, wie Wegerechte, die einem Nachbarn zum Erreichen seines
Grundstückes eingeräumt wurden oder Leitungsrechte,
die die Versorgungsträger ermächtigen, im Fall von
Reparatur- oder Wartungsarbeiten an Strom-, Wasser oder Gasleitungen
das Grundstück betreten zu dürfen, können
nicht ohne Einwilligung des Berechtigten, also des
Versorgungsunternehmens oder des Nachbarn, gelöscht und
müssen vom Käufer übernommen werden.
Kaufpreisfinanzierung
Der Käufer seinerseits benötigt ebenfalls in der
Regel ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises. Hausbanken und
Banken am Ort, wie Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken, zahlen
die Darlehenssumme oftmals bereits aus, wenn für den
Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
wurde. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des
Käufers auf Eigentumsumschreibung. Ist der Kaufpreis gezahlt,
stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung unter
gleichzeitiger Löschung der Auflassungsvormerkung. Mit der
Eintragung des Käufers als Eigentümer erfolgt
gleichzeitig die Löschung der Auflassungsvormerkung. Die
Auflassungsvormerkung ist somit ein Platzhalter für den
Käufer. So ist sichergestellt, dass der Verkäufer den
Grundbesitz nicht unbemerkt anderweitig verkaufen kann. Er kann das
Grundstück zwar trotzdem an eine andere Person verkaufen,
diese Person kann sich jedoch nicht darauf berufen, von dem anderen
Kaufvertrag nichts gewusst zu haben. Steht im Grundbuch eine
Auflassungsvormerkung eingetragen, sollte sich der neue Käufer
vor der Kaufpreiszahlung die Löschungsbewilligung desjenigen
zeigen lassen, für den die Auflassungsvormerkung eingetragen
wurde. Andernfalls kann der Berechtigte jederzeit Ansprüche,
zum Beispiel auf Rückzahlung seines Kaufpreises, an den
Käufer stellen.
Notarielle Beurkundungspflicht für
Grundstückskaufverträge
Sämtliche Anträge und Urkunden, die beim Grundbuchamt
eingereicht werden und im Grundbuch Wirkung entfalten sollen,
müssen von einem Notar beurkundet worden sein. Auch hier
reichen privatschriftliche Erklärungen oder einfache Kopien
nicht aus. Grundbuchämter sind besondere Abteilungen der
jeweiligen Amtsgerichte oder - überwiegend im
süddeutschen und rheinischen Raum sowie in Hamburg -
Abteilungen der Gemeindeverwaltungen.
Das Grundbuchamt legt für jedes Grundstück ein
gesondertes Grundbuchblatt an. Dieses wird neben dem Grundbuch in
Papierform auch elektronisch geführt und kann über
das Internet von besonders Berechtigten, wie Notaren und Banken,
eingesehen werden.
Grunderwerbsteuer
Vater Staat verdient beim Verkauf von Grundeigentum fast immer mit.
Befreit von der Grunderwerbsteuer sind lediglich
Grundstücksgeschäfte durch Miterben, den Ehegatten
des Verkäufers, Verwandte in gerader Linie sowie deren
Ehegatten und Stiefkinder und deren Ehegatten. Außerdem sind
Grundstücksgeschäfte mit einem Kaufpreis von bis zu
2.500 Euro von der Grunderwerbsteuer befreit.
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel vom Käufer gezahlt,
der Verkäufer kann die Grunderwerbsteuer jedoch im Vertrag
übernehmen. Werden Einbaumöbel, zum Beispiel eine
Küche, mitverkauft, empfiehlt es sich, den Kaufpreis
dafür gesondert im Kaufvertrag auszuweisen, da über
diesen Betrag keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Die seit dem 1. September 2006 gültige Grunderwerbsteuer
beträgt in der Regel 3,5 Prozent vom Kaufpreis, kann jedoch
von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch sein. Zahlt der
Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, kann das Finanzamt auch
den Käufer zur Zahlung auffordern. Nach Begleichung der
Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt eine sogenannte
Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die eine Umschreibung des
Eigentums im Grundbuch nicht vollzogen wird.
Werbung für das Verkaufsobjekt
Sie sollten sich nun daran machen für Ihr Verkaufsobiekt zu
werben.
Für die erste Mundpropaganda im Umfeld reicht ein
Verkaufsschild am Objekt. (zu Verkaufen, Telefonnummer)
Eine größere Reichweite haben die Printmedien /
Zeitungen / Zeitschriften.
Für Ihr Immobilieninserat sollten Sie vorerst die
Auflagenstärkste Zeitung aus Ihrer Region wählen.
Da in der Immobilienanzeige jeder Buchstabe Geld verschlingt,
können Sie in dem Inserat die einschlägigen
Abkürzungen verwenden um Geld zu sparen:
EFH = Einfamilienhaus
2-FH = Zweifamilienhaus
MFH = Mehrfamilienhaus
DHH = Doppelhaushälfte
RH = Reihenhaus
REH = Reiheneckhaus
RMH = Reihenmittelhaus
AB = Altbau
Bj. = Baujahr
App. = Appartement
ETW = Etagenwohnung
3 ZW = 3 Zimmer Wohnung
4 ZW = 4 Zimmer Wohnung
5 ZW = 5 Zimmer Wohnung usw.
KG = Kellergeschoss
EG = Erdgeschoss
1OG = erstes Obergeschoss
2OG = zweites Obergeschoss usw.
DGW = Dachgeschosswohnung
DG = Dachgeschoss
ELW = Einliegerwohnung
freist. = freistehend (kein Reihenhaus)
Carp. = Carport
Blk. = Balkon
DT = Dachterrasse
EBK = Einbauküche
Abl. = Ablöse
Abst. = Abstand
ZH = Zentralheizung
GZH = Gaszentralheizung
FBH = Fussbodenheizung
Etag.HZ = Etagenheizung
Hzg = Heizung
Wfl = Wohnfläche
Grdst. = Grundstück
NK = Nebenkosten
VB = Verhandlungsbasis
KP = Kaufpreis
KM = Kaltmiete
WM = Warmmiete
Auch sollten Sie eine Objekt-Exposé erstellen oder erstellen
lassen.
In dieser beschreiben Sie das Objekt und das Objekt-Umfeld, heben Sie
den
Mehrwert Ihrer Immobilie hervor wie z.B. Garten, Carport und
Renovierungen.
Unterlegen Sie die Beschreibung mit Bilder (z.B. Haus aussen und innen,
Garten)
Auch die Lage des Objekts, also das gesamte Umfeld, kann einen Mehrwert
bedeuten
wenn Schulen, Kindergärten oder der Einkaufsmarkt nicht weit
entfernt sind.
Dies sollte unbedingt in der Lagebeschreibung erwähnt werden.
Viele Interessenten suchen im Internet nach der Wunschimmobilie da man
diese meist
schon über Bilder begutachten kann.
Privater Verkauf eines unbebauten
Grundstücks
Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks sollte der
Käufer vorher prüfen, ob das Grundstück zu
Bebauungszwecken geeignet ist, also ein Bebauungsplan existiert, und
keine Altlasten vorhanden sind. Befand sich in früheren Zeiten
eine Mülldeponie, eine Industrieanlage, zum Beispiel eine
Ziegelei, oder eine Tankstelle auf dem Grundstück, ist
Vorsicht geboten. Die Entsorgung von Sondermüll ist
kostspielig, in einigen Fällen kann eine Bebauung
behördlicherseits auch ausgeschlossen sein. Besteht der
Verdacht einer Schadstoffbelastung, empfiehlt sich vor Abschluss des
Kaufvertrages die Einholung eines geologischen Gutachtens. Der
Rücktritt vom Vertrag oder die Geltendmachung von
Schadensersatz ist nur dann möglich, wenn der Käufer
nachweisen kann, dass der Verkäufer von der Kontaminierung
wusste. Wurde im Kaufvertrag eine Bebauungsmöglichkeit nicht
zugesichert, besteht seitens des Käufers ebenfalls keine
Rücktrittsmöglichkeit. Hier empfiehlt sich vorher
eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt der Gemeinde. Dort
erfährt man auch Einzelheiten über die
Beschränkungen bei der Bebauung, zum Beispiel ob eine
Regenwasserkanalisation oder ein Regenwasserauffangbecken
vorgeschrieben ist.
Auch kann mancherorts Fliesssand oder ein hoher Grundwasserstand die
Bebauung ganz oder teilweise unmöglich machen. Der Bau eines
Kellers ist dann mit erheblichen Mehrkosten verbunden. Auf einem mit
Schadstoffen kontaminierten Gelände darf nur Rasen
gesät oder Zierpflanzen gepflanzt werden, das Anbauen von Obst
oder Gemüse ist untersagt und auch nicht empfehlenswert.
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